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中海地產成本控制大法!含外立面、門窗等……

來源:中國幕墻網收集整理  作者:編輯  日期:2021-6-21
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     「地產成本」中海成本控制7大要點,全是干貨(太強了)!

  本篇文章內容由[中國幕墻網ALwindoor.com]編輯部整理發布:

  “保利潤_降成本”隨著利潤率持續走低,房地產行業的暴利時代已經結束,在這樣的大背景下,越來越多地產企業意識到成本管理,才是新時代維持企業生存的根本途徑之一。因此成本管理的重要性不言而喻,中國幕墻網ALwindoor.com轉載“中海地產”成本控制7大要點,與門窗(詞條“門窗”由行業大百科提供)幕墻精英們共同探討,現如今的甲方的成本管理趨勢,以饗讀者。

  一、按照成本科目,逐一分析各項成本

  1.前期工程:

  一般水平,按建筑面積計算,單方造價在20-50元/m2。這項費用,與設計環節無關。它與項目占地面積大小有關,與總建筑面積的關聯不大。場地的現狀,直接決定它的成本水平。

  (1)比如,如果存在“場地土方工程”這一項的話,比如坡地項目,或未能進行三通一平交地的項目,其造價水平就高。

  (2)越是邊遠地區,因其配套設施不齊全,需要施工的項目多,數量大,造價也相應地高于市區項目。

  前期工程中需注意兩項,一是場地土方工程,目前很多項目自然高低于市政標高,都需要大量回填土方,造價不低。能不能有什么巧辦法來降低這一部分的造價?因后面講到地下室還會涉及到土方工程,這個問題留到后面一并解決與回答。

  另一個注意點就是圍墻,我們曾經有某個項目的臨時圍墻分判花掉三個月的時間,現在聽上去大家可能覺得比較難以理解,問其原因就是設計對于圍墻的方案遲遲未定,反復修改,當然不排除這個地塊的地理位置、地面以下的地質有問題,所以方案會不斷修正,但對于大多數項目,至少是同一個地區公司的項目來講,臨時圍墻的標準化肯定不是難事,這樣可以節省我們很多無謂的時間損耗,想想三個月的工期就因為臨時圍墻工程而消耗掉是多么痛心的事情。

  其次在圍墻設計上要注意經濟性,對于圍墻來講其主要功用還是圍護且是臨時性質,當然局部需要營銷包裝,有些地區的圍墻全是方管支撐+鍍鋅鐵皮,平均2.5米高,每延長米單價高達1300元/m,部分營銷宣傳路段是6米高,想想是比較奢侈的事情。

  還有一種情況,對于地塊較大的項目,需要分期建設,但是首期安排在地塊中間,遠離市政交通道路,為了展示和銷售需要,在沒有整個地塊的道路交通系統設計的情況下,必然要興建一定數量的臨時道路、臨時圍墻、臨時綠化等等設施,花費相當大。這是不可取的。

  2.基礎工程:

  對于樁基工程,以總建筑面積為單位計算,目前的造價水平是80-120元/m2。對于非樁工程,暫時錄不到規律數字,原因一方面是非樁基礎的形式多樣化,差異很大;另一方面是原來的科目沒有這一項,所有非樁基礎全部并入主體工程中去,在設置工程量清單時,混在一起,剝離不開,這是不科學的。

  基礎工程的造價水平,從嚴格意義上講,與建筑物的基底面積直接相關,而與建筑物的層數(具體地體現在建筑面積上)關聯性較小。以建筑物基底計算的樁基礎工程,其造價為600-800元/m2。

  基礎工程的造價水平,顯得較為剛性。

  (1)地基處理:

  這項費用,完全與場地的地質條件有關,運氣不好的,將付出大筆金錢,運氣好的,支出很少,甚至不發生費用。比如佛山地區地下溶洞較多,處理起來花費大、耗時長;有此地區會出現換填土現象,比如北京、成都,換填的原因主

  要是因為可以使用非樁基礎,但在基礎標高的位置土質不符合要求。

  相對來說,換土之后如果能利用天然地基,是相當節省的,但是,這種方案具有明顯的地區特征,不是每個城市都可以效仿的。

  (2)樁基礎:

  它的造價水平與樁的種類有關。

  而樁的種類在多數情況下,又是無法替換的,因而也顯示出剛性,比如對于人工挖孔樁和高強度管樁之間的選擇,如果因為地基軟弱導致樁設計很長,那是不便選用人工挖樁的,在工期和經濟上都沒有優勢。

  除樁型之外,樁的長度是影響造價的重要原因,而樁長又與地質條件直接相關,一般地說,樁基礎工程用在華南和華東地區,明顯地,華東的樁,要比華南的樁長一些,因為土質不好,有時被迫使用摩擦樁,直接導致樁的數量增加較多、樁也很長。

  在某些情況下,抗撥樁可以用錨桿來代替,經濟性顯著。

  在樁基礎工程施工中,需注意樁機數量、打樁順序與樁長記錄,尤其是樁長記錄。端承樁都是按實結算,結算的數量依據全是靠現場的打樁記錄匯總而來,不能僅依靠監理去驗收,與我們自己人相比,監理的誠信度差得太遠。

  樁基礎工程,其造價上有相當的彈性,需要我們做專的優化處理。我們部門曾經發出過一份通報,某個項目的別墅樁基礎工程的造價超過400元/m2,究其原因是樁數太密,承載力(詞條“承載力”由行業大百科提供)太高。根據規劃設計中心葉總意見,完全可以減少樁數量而用一塊較厚一些的“板”來作上部柱子的支撐體。所以,對于樁基礎工程,大家一定要有“優化”意識!

  (3)非樁基礎:

  如果能夠避免獨立的筏板基礎的話,基礎工程的造價將會明顯地降低,比如讓筏板同時兼做地下室的底板。如果僅有筏板而無地下室的話,那筏板就可惜了。對于低樓層建筑使用獨立柱基,是很經濟的。

  3.地下室:地下室工程的造價,一般是2,200-3,000元/m2。目前有不少地區的地下室造價已經達到4,000的水平了,非?膳!

  影響地下室造價的因素很多:

  (1)地下室面積:

  單個地下室的面積越小,整體造價水平就越高,因為它分攤了四周的墻體,所以多棟高層建筑(詞條“高層建筑”由行業大百科提供),其下面的地下室如果是連成一片的話,相對來說,就很經濟;而如果每一棟的下部都有一個獨立的地下室,而每個地下室又相互連通,象是“地道戰”一樣,那么多個地下室的造價水平肯定要高于一個地下室。在這一點上,請設計部門在評審方案時多加注意。

  (2)地下室的層數:

  一般來說,地下室的層數多一些,比如2-3層,其經濟性會比1層要好,因為底板和頂板這些造價高昂的構件將會被分攤。但是,也會出現另外一種情況,因為地下室太深,基坑費用加大,將會增加地下室的單方造價,同時,施工周期也較長,基坑安全風險也將大增。這一點在城市中心地帶體現得非常明顯,比如上海的建國東路項目和南京的凱旋門項目,而在場地開闊、無不良地質的條件下,多層地下室其經濟性肯定優于單層地下室。

  一般來說,我們還很少遇到對地下室層數的討論,因為影響地下室層數的因素,往往是固定的,沒有可變的余地。因為:一、地下室的面積,我們總是希望越小越好,最好不建;二、最小面積的地下室如果在項目占地面積足夠大的情況下,自然大家只會做一層,而不會設計成兩層,相反如果項目占地面積小,要想獲得足夠數量的地下室面積,自己只能向地底下要空間。

  (3)設計的經濟性:

  具體地體現上鋼筋和砼的用量指標上,這一點極其關鍵!是地下室建造成本控制的核心!。目前的水平是鋼筋140-200kg/m2,甚至更多;砼是1.0m3/m2以上,影響砼用量的是底板厚度。有500mm厚的,也有1000mm厚的。當然跟層數也有關系,層數多,攤銷下來的指標就很底。

  (4)頂板覆土:

  這個因素,影響很大。不少項目,因為地下室占據了大部分的地面面積,所以要解決小區的環境,就只能在地下室頂板上想辦法。覆土1.0-2.0m是很常見的。因為有覆土,將直接影響到頂板部位的梁的高度和板的厚度,以及配筋加大。因為梁加高,將導致抹灰工程量和防水工程量大幅度增加。至于覆土影響造價至何種程度,我們目前沒有數字,因為這一部分不好單獨計算,但可以尋找面積大小、平面布局、層數都相近的兩個地下室,一個有覆土,一個沒有覆土,求其差異,進而得出相應的結果。我們建議控制覆土厚度,在地下室頂板部位,不要安排消防通道和大型苗木。

  (5)基坑支護:

  涉及到經濟性,在能夠保證安全的情況下,盡量優化方案,追求最大的經濟性。安全性必須要由施工單位來承諾,否則將來我們會面臨被索賠的問題。在安全性,我們自己要有基本的判斷,在我們與施工單位之間,求得安全性認識的平衡,不能被施工單位牽著鼻子走。

  (6)土方工程:

  對于土方工程量較大的項目分期,土方管理是一門學問,也容易被大家忽視,需考慮到開挖土方的可利用性。對于開挖出來的土方,能否用于本期或該項目的前期回填;仍需外運的土方,若能聯系到某些項目正需要大量回填,盡可能“變廢為寶”,可減少工程造價。目前各地區土方開挖+外運的單價一般在25-50元/m3之間,而土方開挖的承建商之所以能賺取較多利潤,很多時候也是拉A地的土去填B地,兩邊收錢。

  (7)地下室的豪華程度:

  中海地下室,很豪華。有很多甲級寫字樓和五星級酒店,它的地下室水平,遠遠沒有我們中海的水平高,哪怕我們的項目是個中檔定位的項目。這也是中!疤珜嵲凇钡囊环N表現。

  從設計角度來說,功能齊全,用料經久耐用,在使用過程中,物業管理方面就不會投訴,否則物業肯定經常性找設計上的毛病,我們的設計人員承擔不起這些背后的議論和指責,所以,就一次設計到位。

  豪華的表現,集中在地面處理上,其次上墻面的處理。地面是不是一定要做一層專用油漆或硬化面層,要視項目檔次而定,不能連低檔樓盤都這么做。建設只有高檔樓盤才考慮面層處理。

  (8)人防工程:

  影響造價較為明顯,但因為具體的表現形式是在結構工程上,所以無法拆分出造價水平。加之,人防工程是被動接受的設計,想不建都不行。

  (9)防水工程:

  一般來說,我們只設計外防水。在外防水上,有不少地區公司將底板防水層省掉。如果地下室設計成內外兩層防水的話,那就大可不必了。但外墻防水目前有些地區是一道,有些地區公司是兩道防水(卷材+涂膜或兩層卷材),有些還會再加上一道JS防水劑(詞條“防水劑”由行業大百科提供),是否有必要這么多道?值得研究。我們強調:防水層不準做兩道,如果你怕漏,從施工管理上找原因,而不準通過額外花費來補自己管理上的漏洞。

  3、地下室哪些部位在設計上做法上可以優化?

  (1)方柱比圓柱便宜。涉及到模板、抹灰等工序。每平方米的模板和抹灰至少節省10元,甚至15元。

  (2)墻柱面在用涂料時,可以考慮將膩子(詞條“膩子”由行業大百科提供)工序省略,只刷涂料,雖然涂料用量可能會增加,但膩子工序更貴。當然,地下室地涂料,也不必用好的,一般檔次的就行。目前膩子的造價是6-8元/m2。

  (3)天花不要抹灰,直接做涂料(有些地區天花不抹灰也不刷涂料)。天花因為有大量的梁,所以抹灰面積一般是建筑面積的1.2倍以上,遇有頂板覆土時,因為梁需要加高,天花面積甚至會達到建筑面積的1.5倍。每平方米的抹灰造價按12元/m2計算,對于10,000m2的地下室,如果天花抹灰面積是15,000m2,僅此一項就可以節省18萬,夠發兩個骨干員工的一年工資。

  (4)少設計幾盞燈。燈火通明是浪費。

  (5)如果能做成自然通風的地下室,那么在機電工程上,將會節省相當的費用。比如各種風管和風機,就可以省掉。另外,能使用中壓的通風管就不要用高壓的,因為這兩種情況下使用的板厚相差較大。

  (6)地下室的門工程,主要是防火門,它的數量是按規范確定的,剛性很強,想在設計環節上節省,不容易。

  (7)地下室的機電工程,機電成本可以說是個無底洞,管理得好也可以更經濟,而且對于地下室還涉及到很多要與政府壟斷行業的承建范圍接駁,所以在設計上需要注意以下幾點:

  a.做好管線綜合平衡,防止不必要的設計變更和現場修改,以致造成浪費;

  b.對于電氣部分,有條件的機電圖紙最好能和電力設計院的外電設計相匹配(至少需要機電設計單位了解電力設計院當地做法),這樣防止兩者之間的差異較大,而使機電成本無法控制;

  c.合理設置水泵房、消防等控制中心位置,以最適合的位置以減少各管路長度;

  d.合理選用各管材:預埋的電線管用PVC管,從橋架接至末端設備之間的管段用鍍鋅電線管(當地有強制規定的除外);給排水的管材也是,PVC-U排水管不需要用加厚的就不要用加厚的;消火栓和噴淋給水管能用國標鍍鋅鋼管的就不要使用加厚鍍鋅鋼管等等。

  4.地面以上建筑:

  以住宅層的單體造價為例,目前一般是1,650-1,850元/m2(不含戶內裝飾)

  從物業類型上看,小高層與高層、超高層的造價差別并不大,這一點,可能巔覆了大家的常識。我們現在的住宅設計都是要求不露梁不露柱,所以在結構上基本都是“框剪”體系,而與層數無關,所以在鋼筋和砼的含量上相異不明顯。

  但是對于別墅這類低層建筑來說,就完全沒有必要設計“剪力”或“短肢”了,太浪費。而帶電梯的住宅比不帶地電梯的住宅每平方米高50元/m2

  (1)建筑工程:此處的建筑工程,已經剝離了外立面裝飾、外墻保溫、防水等項目,所以,影響造價水平的因素集中在設計的經濟性上,即鋼筋和砼的用量,以及屋面造型。住宅層在結構形式上,選擇余地不大,因為成本控制的重點集中在鋼筋和砼的用量上。這是設計經濟性優化的重點!

  影響鋼筋和砼用量指標的,還有一個隱性的因素,即所謂“贈送面積”。我們強調,建安成本所使用的建筑面積,是按照全國統一的建筑面積計算規則計算的,而不是以各地區各城市房管部門房屋測繪所掌握的面積計算口徑來計算。在這種情況下,如果還有“贈送面積”的,應該說明贈送的部位和面積數量,以便于判斷成本本身的合理性。

  目前的水平,鋼筋45-60kg/m2,砼0.35-0.45m3/m2。目前鋼筋的施工單價約為5.50-6.00元/kg,每節約5kg的鋼筋,就可以節省成本約30元/m2。C30砼的價格約為350元/m3,每節約0.1m3/m2砼的用量,也可以省35元/m2。屋頂造型影響單方造價水平顯明,越是層數少的建筑物,分攤的成本越高。

  (2)防水工程:此項攤至地上建筑面積一般約為20-30元/m2(僅廚衛與屋面),但有些地區還要做外墻防水上,如果外墻全部做防水,造價增加至少40元/m2。但是,外墻是不是一定要做防水?可以再作研究,外墻滲漏主要集中在窗框與外墻的交界處。墻體滲漏的情況,少見。

  (3)入戶門工程:如果是木質入戶門,其造價與木材的種類有關,另外,裝飾性的邊條,如果是整塊木料加工而成,造價昂貴,相反如果是多塊木片疊合而成,則相對便宜。這一項費用,剛性明顯,因為數量固定,每戶一樘,目前來講一般均價在2000-3000元/樘,高檔一點的可能一樘門的一套鎖都需要1500元/樘,整樘門可能在5000元/樘左右,有些可能還要夾鋼板,目前知道的“最高記錄”是聯排別墅的3萬/樘。

  (4)外立面門窗工程:這一項剛性和彈性都很明顯。目前,外立面的門窗與建筑面積(僅限所在樓層)之比,我們稱之為“窗積比”,約為0.25-0.3(北方一般在0.25左右)。

  這個指標很重要,如果能控制在0.25,是比較恰當的。門窗造價的剛性就體現在這個比例上,如果這個比例已經確定了,而且已經施工了,那么就無法再修改圖紙了。影響門窗造價的主要是門窗的功能。比如隔熱、雙玻、較好的五金件、玻璃的種類(凈白玻?或是專門顏色?)。如果門窗用后裝法施工,將出現附框的費用,相當于每平方米建筑面積增加造價10-15元。

  目前普通型材、粉末噴涂、雙玻、較好的五金配件,門窗的平均單價是350元/m2;斷橋隔熱大約是500元/m2左右,塑鋼門窗(雙玻)大約在350-400元/m2左右。

  (5)門窗的替代品,僅塑鋼(詞條“塑鋼”由行業大百科提供)一種,雖然其具有良好的隔熱性,但塑鋼的檔次明顯低于鋁門窗。所以,在鋁門窗工程上,我們只能從其檔次上注意節約,比如不輕易使用氟碳噴涂,LOW-E玻璃,對于聯排別墅不要輕易嘗試木包鋁,內開內倒形式的門窗,這樣的窗的造價是普通的3倍(以350元/m2為基數)!若以0.3的窗積比計算,相當于地上物業的單方造價將增加210元/m2(以地上建筑面積計),若按可售,增加的造價將會更高!目前各地區公司在門窗檔次上有跟別人血拼的傾向,這種不顧項目定位、檔次、售價等因素的攀比心理,要不得。

  (6)保溫(詞條“保溫”由行業大百科提供)工程:屬于地方性工程,與地區氣候條件有關。目前以50mm-110mm苯板保溫為主,華東地區是采用內外兩道保溫砂漿,總的來講,每平方米建筑面積的造價在80-100元/m2?傮w上說,南方地區節省了這部分費用。

  (7)外立面裝飾:這是影響建筑物單體造價水平的又一個重要因素。一是外立面裝飾面積與建筑面積之比,我們稱為“墻積比”,普遍的數字是1-1.3;但少部分項目也有1.6-1.8的,這個比例偏高,對于聯排別墅或獨棟別墅來講,墻積比目前大部分在1.8-2.1之間,甚至更高。

  如果在設計上,能夠注意立面的層次不要過多,將會大大地降低墻積比。二是裝飾的檔次,就是用料。以面磚為例,我們現在的集中采購的普通檔次的面磚,是22元/m2,面磚施工的單價為45元/m2,那么外立面的造價是67元/m2,按墻積比1.2折算成建筑面積,其單方造價是80.40元/m2。如果墻積比提高到1.4,則增加建筑面積的造價是13元,與門的造價,或防水工程(不包括外墻防水)、或欄桿的造價、或安防系統的造價相當。如果要用較好的外墻磚(詞條“外墻磚”由行業大百科提供),比如臺資廠或日資廠,材料價格估計是50元/m2,相當于增加建筑面積造價33.6元/m2。如果用涂料,目前來說,30元/m2的造價可以做到較好的合資產品。如果用石材,一要看用量比例,二要看石材種類。

  《限額審批意見》一文中明確提出了對于各種材料使用面積的比例限制,但由于石材的價格范圍比較大,沒有對其材料單價提出限額標準,且涉及到外立面的效果問題,但設計選型的時候應注意,能用國產就不用進口,一般來講小業主是不會有我們建筑師一樣的眼光,分辨不出來進口還是國產的,另外對于聯排別墅外立面的石材,是濕貼還是干掛,需要斟酌并較早確定下來,有地區外立面石材裝飾工程分判了幾個月,最終還沒有確定是干掛還是濕貼。目前來看,高檔的聯排別墅整項造價以地上建筑面積計約350元/m2以下,小高層、高層物業的外立面裝飾造價在110元/m2左右,高檔的在160元/m2左右。目前此項造價的“最高記錄”是520元/m2,當然只是報成本預測時候的數據,最終不可能按這個指標去批復。希望各地區公司在外立面裝飾造價上,要保持克制!一定要認清自己項目的檔次和售價。

  (8)欄桿工程:目前來說,影響造價水平不大。一是欄桿不可能人為地節省,有多大的開間,就需要多長的欄桿;二是設計標準上,我們比較謹慎,一般是鐵質加玻璃。只要不是太多花飾或是使用不銹鋼,造價影響就不大。常規來講欄桿每延米造價約在300-450元/米范圍內,而整項欄桿工程的造價攤至建筑面積約為30-40元/m2。

  (9)大堂裝飾:影響不大,因為一棟建筑只有一個大堂。裝飾檔次,豪華裝飾一個需要50萬元,普通裝飾,一個只需要不到5萬元。目前《限額審批意見》中提到的檔次標準是3500、2500、1500元/m2,此項的單方指標受層數的影響較大,但一般在10-20元/m2,最高不超過25元/m2。

  (10)公共部位裝飾:主要是電梯廳。目前我們的裝飾標準一般是地面和墻面使用拋光磚(詞條“拋光磚”由行業大百科提供),或者加配一些石材裝飾線條。電梯門套(詞條“門套”由行業大百科提供)普通用石材。造價水平是50-60元/m2建筑面積。以公共部位的面積來計,造價水平約為980元/m2,數字較高的原因是墻體面積大,用料多,再就是公共部分較多,一般來講電梯廳面積在10m2左右比較常見,但多的也會達到20-30m2,這需要我們在設計時盡量減少公共部分空間。對于中低檔項目,在選材上,一定要選小規格產品,這樣比較經濟。另外就是取消石材點綴,比如踢腳線、波打線等。而對于走火樓梯間,如果是配電梯的住宅,一定要簡單裝修,不得全地鋪磚,不得使用木質扶手。

  (11)機電系統工程:對于毛坯住宅來說,造價顯得剛性。合計約為200元/m2以下,不包括特殊地區的采暖(詞條“采暖”由行業大百科提供)、中水等系統。

  在電氣系統上,住宅優化的余地不大,隨便生活質量的改善,電位數量總是越來越多,這個源流我們也得適應。

  但是對于給排水系統,則大有文章可做,一是管材的材質,比如排水系統要選用UPVC,而不是金屬管材;上水管道要選用普通材質而不是昂貴的新產品;二是系統的功能要講究,比如同層排水造價昂貴,不要選用。

  (12)直飲水工程:意義不大。多數情況下是開發商掏錢,運營商想賺錢也沒賺到。但是,因為樓盤需要互相攀比,所以,你有,我也得有。目前的造價水平每戶是1000-1500元不等,推銷到總建筑面積里去,相當于10元/m2。

  (13)安防工程:造價有相當的彈性。主要表現在功能上,有不少噱頭一類的功能,盡量不要用。另外一點就是可視對講顯示器是黑白還是彩色。彩色的貴一倍多。這項費用,各地區有明顯的攀比之風,比如顯示器上可以發布物業管理處的天氣預報,或物業管理處的各類通知等等,有必要嗎?還有家用的可視對講就這么重要嗎?現代家庭生活是越來越簡單了,一年之中你家有幾批客人拜訪過?我們沒有必要為那么“擺設”去花那么多的錢。

  (14)電梯工程:其造價高低一是功能,太多的功能,未必能夠用得到;另外一點是選配的標準,比如層門是用不銹鋼還是普通的噴漆鋼板?還有一點要注意,不要盲目地去追新產品。

  新產品普通存在功能不穩定、價格高,維修運營費用高的特點。電梯的附加功能,你不說,用戶是永遠不知道的。用戶所需要的就是平安地送他到所在樓層,其他功能對于用戶,全是多余的。

  電梯產品的系統有高低檔之分,但是其系統的“標識”都不是顯示在表面的,你不說,別人永遠不知道。電梯工程的單方造價的高低,與其所服務的面積直接相關,對于一個10層左右的小高層來說,如果是一梯兩戶,其電梯攤銷的成本非常高,如果是一梯三戶或四戶,則成本成倍地下降。

  目前對于100米高層住宅來說,住宅層電梯造價50元/m2是正常的,但是也有個別項目,十幾層高,電梯攤銷超過200元/m2。

  (15)建筑物的泛光照明工程:一般來說,安裝在屋頂上的燈光,每棟5萬元的造價是適當的。但是,我們也要注意,不是每個項目都需要泛光的。一個普通的項目,設置了泛光照明,有什么意義?!除了讓物業多掏一些電費以外,能起到什么作用?

  5.配套設施:

  因為物業的類型、用途不一,不好一概而論,目前我們控制的標準是學校1600元/m2全包,會所3500-4000元/m2全包(含建造與裝修)。

  6.配套工程:

  這一項費用,顯得較為剛性。具備一些彈性的項目是變配電工程,主要體現在設計上,因為設計和施工都是壟斷的,所以其設計的經濟性需要甲方專人把握,甚至需要公關。以KVA為指標,每一單位的成本是2000元/KVA左右。但是,其造價水平,又與地方土政策有關,可注意以下幾點:

  (1)高低壓柜和元器件在品牌和廠家選擇上很重要,能用合資的就不用進口的,能用國產的就不用合資的,因為這些本來就是電力部門管理的,他們在設計的時候不會考慮到經濟因素,若能通過公關然后修改設計是最好的;

  (2)對于電纜,能用四芯滿足要求的就不要用五芯電纜(包括插接母線),能用阻燃的就不要用耐火的,這個存在很大的造價差異;

  (3)對于地庫面積很大的地庫,如果單獨設置一個發電機房,那么每一路應急電源需要從發電機房引出,這樣會增加很多造價,不如將發電機房分成多個發電機低壓房,雖然增加了低壓柜,但總造價是要減少很多的,對于具體怎么分當然需要在設計過程中進行論證。

  另一項是室外管網工程,尤其是對于聯排別墅周圍的室外管網工程現場管理大家一直認為是很頭痛的事情,工期緊,現場的承建商多,工作面也處于交叉狀態,工序上也會前后搭接,容易引起相互的爭執,從而直接影響項目進度。

  主要還是關于合同范圍的,這需要我們在分判的時候劃分好合同范圍,對于室外工程的土石方開挖與回填分判給一家單位去做,不能消防挖了弱電挖,弱電挖完煤氣挖,外電挖,機電挖,亂成一團。

  7.室外工程:造價具有相當的彈性。表現在兩方面,一是景觀工程,二是小區圍墻工程。

  (1)景觀工程,是現代地產行業的一張王牌!十年前的任何樓盤,都是種幾顆樹就算了。而現在,是造景。而普遍地看來,開發商都愿意花大量的錢去造景。所以說,景觀工程是個無底洞,理論上說,有多少錢,都可以花出去;這不象毛坯的建筑單體,再怎么做,也就是鋼筋砼而已,墻不可能砌兩層,門窗也不可能再加一層,外立面的材料最貴的就是石材,但對于住宅來說,不可設計成從頂到底都是石材。景觀工程的特點就在于“空間的無限性”和“植物的稀缺性”,這兩個性質,可以讓錢貶值!

  目前室外工程的造價水平,我們一般控制在每平方米建筑面積100-120元/m2,以空地面積來計,整個室外工程的造價水平是400-500元/m2,相當于每一平方米的地面上,放4張或5張100塊的鈔票。個別項目占地小,空地面積也小的情況下,室外工程造價略高,可能在550-750元/m2。

  如何控制景觀工程的造價:

  a.軟的多,硬的少:軟景與硬景的比例,要盡量偏于軟景。硬景太多,除了造價昂貴之外,給人的印象也脫離不了“石屎森林”。

  b.普通的多,名貴的少:對于植物,品種和規格的價格差異非常大。一顆海棗要幾萬甚至10萬,而一顆本地的榕樹或樟樹,估計就是3-5000元。相差十倍。再者說,普通的消費者,能夠認識幾十種樹木?他可能更多地注意樹干是不是夠粗,樹冠是不是夠大,能不能營造陰涼,甚至能夠生存多久?十萬塊的樹死了,那么十萬塊就打了水漂,而3000塊的樹死了,花費不多就可以更換。名貴的樹木,就象是古董,但是古董鑒賞家在人群中的比例可能是十萬或是百萬分之一。

  c.控制水景:水景造價昂貴,運營費用高,即耗電又耗水,(很多水景工程漏水!)后期不能經常使用,就變成擺設了。

  (2)小區圍墻工程:要注意用料盡量地少,漏空多一些,燈光少一些。此外就是注意門樓。門樓也可以說是無底洞,一個門樓花100多萬,并不罕見。

  從以上七點內容,中國幕墻網ALwindoor.com的讀者可能發現了,未來的成本管理核心實際是在精細化“設計”。設計是各專業最終實現的源頭,只有從設計階段能夠更好、合理的控制成本形成,后端的目標實現才能夠有效執行,才能真正從價值層面滿足公司利潤實現的目標。

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